O direito à propriedade está diretamente consubstanciado na Constituição Federal do Brasil, bem como o direito ao uso social da terra, ou seja, o seu imóvel é o seu pedaço de chão, pedaço este de terra em que pode dispor, usar e fruir.

Indubitavelmente a terra é um dos bens mais cobiçados do mundo, haja vista o planeta Terra ter aproximadamente 70% da sua estrutura coberta por água, dessa forma, temos pouco chão habitável ou em condições cultiváveis, para suportar uma população de 8 bilhões de pessoas que habitam o planeta.

Um imóvel pode ser uma casa, uma laje, uma loja, uma chácara, um sítio, um minifúndio ou até mesmo uma imensa fazenda (latifúndio). O dono (proprietário) é quem tem um título ligado aos direitos reais, um título registrado em seu próprio nome que lhe dá a condição, por força da lei, para dispor, usar e fruir do seu pedaço de chão.

O possuidor por seu turno é aquele que tem a posse, que por força de um contrato formal (aluguel, comodato concessão, arrendamento), ou informal (posse precária – posseiro), liberalidade que concede o direito, de usar e fruir o pedaço de chão em que tenha a posse direta, restrito o direito de dispor (vender).

Diante das considerações acima é muito importante a regularização dos imóveis para que a propriedade seja pública e notória, ou seja, para que todas as pessoas saibam que aquele pedaço de chão é de alguém e que esse alguém pode quase tudo dentro do seu imóvel.

Sendo assim, possuir um registro público agrega condições de força para a sociedade, impulsionando a economia local, regional e nacional, uma vez que desempenham o seu papel social, sendo o mais importante a segurança para a família do proprietário sem perder de vista o aumento substancial do valor venal.

Um imóvel regularizado pode trazer grandes benefícios aos seus proprietários. Além dos relacionados acima, pode ser objeto de uma garantia de empréstimo financeiro, que se traduz em ampliação de investimento, em produção agrícola, propicia participação em programas de arrendamento e de produção. Além disso, gera ganhos econômicos diretos ou indiretos.

Hoje em dia a obtenção de informações sobre imóveis pode se dar de forma muito cômoda, rápida e eficiente, não é mais necessário ou obrigatória a peregrinação por cada Cartório para buscar a “Certidão da matrícula imobiliária”. Basta acessar o site da Central dos Cartórios (https://registradores.onr.org.br/). A depender do caso ou dúvidas, é só procurar um especialista em Direito Imobiliário.

Os principais institutos de regulação imobiliária além do simples registro caracterizando a tradição (transferência da propriedade imobiliária), dos negócios formais e diretos, temos a adjudicação ou a usucapião.

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA destina-se a regularizar a aquisição de imóveis onde as partes tenham pactuado um contrato preliminar (promessa ou contrato de compra e venda, por exemplo) e jamais tenham formalizado a escritura definitiva e muito menos o registro dessa transação junto ao Cartório do RI, ainda que o pagamento do preço tenha ocorrido. Sendo uma situação muito comum, a base legal está nos Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A USUCAPIÃO, por sua vez, que também pode dispensar o processo judicial, é um procedimento que para fins de regularização de imóveis e se trata de uma ferramenta muito mais abrangente que a adjudicação compulsória, sendo certo que inclusive em casos onde possa o interessado lançar mão da adjudicação, poderá ser possível também valer-se da usucapião.

Antes de tudo, é preciso considerar que a usucapião é um instituto que possui diversas modalidades e é importante conhecer cada uma delas para identificar qual poderá se moldar com mais vantagem ao caso analisado.

em alguns casos não exigem nem “justo título” nem “boa-fé”, inclusive e isso pode fazer toda a diferença; algumas podem ter seu prazo reduzido consideravelmente se, por exemplo, o pretendente tiver no imóvel edificado sua moradia ou empreendido obras ou serviços de caráter produtivo.

Existem vários institutos legais para a regularização de imóveis, dessa forma basta a vontade do possuidor e um profissional especializado para conduzir a melhor forma de resolver a questão para que se possa ingressar na via judicial ou extrajudicial e regularizar o imóvel objeto de valor familiar ou empresarial, trazendo sobre tudo paz social.

 

 

Natália Amorim
Advogada, sócia da Sociedade de Advocacia Amorim & Amorim Advogados
Especialista em Direito Administrativo, Direito de Família e Sucessões
Dr. Mário Amorim
Advogado, sócio da Sociedade de Advocacia Amorim e Amorim Advogados, Especialista em Direito Imobiliário e Direito Civil, servidor público federal da UFMG